こんなに便利!限定承認

行政書士のみつおです😀

 

この間、ハロウィンでしたが、ピニャータというのを今年はよく見た気がします🎃

ピニャータというのは、風船の周りに新聞とか紙を貼って、形を作って、色を塗ります。

外側が乾いてきたら中の風船を割って、中にお菓子をいれます。

それを周りの人がわいわい囃し立てて、棒で叩き割る、というイベントに使います。

外国風くす玉(?)ですかね😅

私が子どもの頃はハロウィンを楽しむ慣習がなかったです。

もちろん黄色いカボチャの商品はありましたが、ピニャータを叩き割る習慣がある今の子どもたちは恵まれていると感じました🙂

 

◾️限定承認とは?

 

相続財産にはプラスの財産ばかりではなく、マイナスの財産もあります。

被相続人が、相続人の知らない借金を残したまま相続が開始されることもよくある話です。

借金を相続した場合は、それを返済するために自分の財産を投入するしかありません。

そういう状況においては、限定承認という方法を用いることが検討されます。

 

限定承認とは、積極財産の限度においてのみ、被相続人の消極財産や遺贈を弁済するとの条件付きで相続の承認をする方式です。

プラスの財産が100万円であったら、マイナスの借金も100万円の限度で弁済するのです。

相続財産が債務超過であるか不明の状態で限定承認による相続方法を選択した場合であれば、結果として積極財産に剰余が生じた場合はそれを承継することができるのです。

先ほどの例の場合で、借金が実際は90万円であった場合、差し引き10万円を承継することができます。

相続財産の全体像が判明するのは時間がかかります。

ネット銀行などであれば通帳などが発行されない場合も多く、取引があると知ったのは郵送物が偶然送られてきて知った、というケースもあるのです。

 

◾️限定承認の手続き(申述)

 

限定承認を選択した場合は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に限定承認を申述する必要があります。

そして、自分のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に行う必要があります。

この期間のことを熟慮期間といいました。

熟慮期間の起算点、つまりいつから数えるかですが、必ずしも被相続人の死亡時期とは一致しません。

あくまで自分が相続人であることを知った時が起算点とされます。

 

相続人が複数人の共同相続である場合、相続人全員が申述する必要があります。

しかし、熟慮期間は相続人によって異なる可能性が出てきます。

そこで、熟慮期間の経過によって単純承認したとみなされる相続人がいても、熟慮期間が満了していない相続人がいれば、共同相続人全員で申述することが可能となります。

 

◾️限定承認の手続き(申述後)

 

限定承認した場合、家庭裁判所から「限定承認通知書」が送られてきます。

「限定承認通知書」の送達を受けてから5日以内にその旨を官報に広告する必要があります。

また、共同相続で限定承認を選択した場合は、家庭裁判所が相続人の中から選任した相続財産管理人が、選任後10日以内に公告しなければなりません。

 

公告によって、相続債権者や受遺者に対して、一定期間内に請求申出を求めるのです。

別途知れたる債権者などに対しては個別に催告をしなければなりません。

 

公告により2ヶ月以上の期間を設けた申出期間内に届出を受けた債権者に対し、遺産のうち積極財産を処分し、債権額に応じて弁済手続きをとって完了です。

 

◾️結び

 

限定承認を選択した場合、相続人が取るべき手続きは多いです。

このため、最も負担が大きい相続方法です

現実としても、限定承認が選択されることは少ないのですが、被相続人の相続財産の全体像がなかなか判明しない場合はこの方法をとることも視野にいれば方がいいでしょう。

 

相続の方法総論 単純承認とは?

行政書士のみつおです🙂

 

2歳になる男の子がいます。

彼は上から2番目の子ですが、最初の子どもより言葉の進みが早いですね。

おぼつかない感じで「ありがとう」が言えます。

この間ハロウィンでしたが、かぼちゃを見ると「はっぴー」と言っていました🎃

誰かがハッピーハロウィンと言っていたのを聞いていたのでしょうか。

最初の子は同じ年齢の頃、「あーとう」って言っていました😊

上の女の子がとてもおしゃべりな影響でしょうか、よく聞く言葉は喋れるようになるんでしょうか。

 

◾️相続の方法についての全体像

 

被相続人の財産の状況は、本当に人それぞれです。

それに対応するため、様々な相続の方法があります。

 

相続は包括承継主義をとっています。

つまり、被相続人の遺産は積極財産、消極財産を問わずそのすべてを相続人が承継することになっています。

積極財産は、預金・不動産などのプラスの財産のことです。

消極財産は借入債務などのマイナスの財産のことです。

 

大きく分けて、プラスの財産とマイナスの財産のどちらが多いか、で取りうる方法が変わってきます。

 

□プラスの財産が多いとき

 

「単純承認」の方法を取ることが多いです。

なんの条件もなく承継する相続方法のことを「単純承認」といいます。

プラスの財産もマイナスの財産もひっくるめて承継します。

 

□マイナスの財産が多いとき

 

遺産の内容がマイナスの財産がプラスの財産を上回る債務超過状態にある場合、どうしたらいいのでしょうか。

プラスの財産もあるけど、借金も多いというようなケースです。

もしそのすべてを承継した相続人は、消極財産を清算するためには自己の固有財産を投入しなければなりません。

状況にとっては相続人にとってとても酷な話になってしまいますね。

このような自体で相続人を救済するための手段として「限定承認」と「相続放棄」が用意されています。

 

◾️単純承認とは?

 

単純承認は被相続人の遺産の全てを相続人が承継するものです。

この相続方法を選択するために、特段の手続きを踏まねばならない、といった制約はありません。

逆に言えば、何もしなくても単純承認をしたことになってしまうのです。

「自己のために相続の開始があったこと(自分が相続人になったこと)を知った時から3か月」のことを相続の用語で「熟慮期間」といいます。

この熟慮期間以内に、限定承認や相続放棄といった手段を取らなかった場合は、単純承認したものと見なされます。

 

そのほかには、相続人が遺産のうちの積極財産を一部でも処分した場合は単純相続をしたと見なされます。

相続財産を売るっていう行為は、その財産は自分のものとして認めた、とされるのです。

売るという行為を処分行為といいます。

相続財産の処分行為をした場合は単純承認したと見なされるので注意が必要です。

単純相続になる、ということを知らずに処分行為をしたとしてもそうなるので、注意が必要です。

処分行為の概念の反対に、保存行為というものがあります。

保存行為とは、例えば、被相続人の入院費や葬儀代を遺産の中から支払った、という場合です。

このような保存行為をしたとしても、単純承認をしたとは見なされません。

 

◾️結び

 

現実に、日本で発生する相続事案の大半は単純承認が選択されています。

ひとえに、被相続人の財産の状況が熟慮期間に判明せず、消極的にも単純承認を選択せざるを得ない状況も多いのでしょう。

被相続人の借金がある場合などにこの状況は酷ですね

あらかじめ遺言書でも財産目録などを作成し、プラスの財産もマイナスの財産も相続人が把握しやすくするのも一つでしょう😐

被相続人が取りうる手段を検討できるよう、その材料を提供できるのも被相続人です。

ご自身の財産状況によっても取り売る手段が違うことを念頭においていただければ幸いです。




相続税対策 不動産管理会社の活用

行政書士のみつおです😃

 

2歳になる男の子がいます。

最近彼は2語文を話すようになりました。

「パパイナイナー」「ネエネイナイナー」「カカイナイナー」

そういう言葉ですね🤗

その独特なイントネーションがたまりません😄

 

この時期の言葉も面白いですよね。

 

■相続税対策と不動産管理

 

不動産を活用した相続税の納税対策について紹介しています。

更地に建物を建築することは相続税の納税対策となりましたね。

借地借家法が借り手の保護に重点がおかれている政策によるものでした。

流動性が下がる分、相続税評価額が減額されました。

その結果として、相続税が低くなっていたのです。

 

更地に建物を建築しアパートなどとして貸し出すなど不動産有効活用が成功した場合には、家賃等の収入により現金が増加します。

相続財産が増大することが考えられます。

これは相続税対策においては懸念事項ともなりうるのです。

 

家賃等の収入を相続人の収入とするために、土地を相続人に貸し渡して相続人において建物を取得して不動産有効活用を図るケースも考えられます。

たとえば、親の土地を子に貸し渡して子が建物を取得するケースなどです。

土地の貸し借りが使用貸借の場合です。

無償での貸借、またはそれに近い固定資産税相当額程度の地代での貸借をした場合も使用賃借とみられます。

このような場合は、土地の評価額は自用地の価額のまま軽減されないことになります。

 

そこで、相続・事業継承対策をあわせて考慮して、相続人が中心となる不動産時管理会社を設立することがあります。

家賃等の収入を不動産管理会社に移転させることにより、家賃等の収入を相続人等に移転させることを検討することができます。

これにより世代交代を図ることができると考えられています。

不動産管理会社には、形態により、以下の方法があります

・管理委託方式

・サブリース方式(一括賃貸借方式)

・不動産所有方式



■不動産管理会社の種類と特徴

 

□管理委託方式

 

管理委託方式は、不動産所有者と不動産管理会社との間で賃貸不動産の管理委託契約を締結します。

不動産管理会社は、管理や家賃徴収等の業務を担い、管理料を徴収する方式です。

 

□サブリース方式(一括賃貸借方式)

 

サブリース方式(一括賃貸借方式)は、不動産所有者と不動産管理会社との間で賃貸不動産の一括借上げ契約を締結します。

その上で、不動産管理会社が入居者と賃貸借契約を締結する方式です。

管理委託方式に比べて、不動産管理会社が空室リスクを負担する方式です。

 

□不動産所有方式

 

不動産所有方式は、まず不動産管理会社が不動産所有者から賃貸不動産を取得します。

そして不動産管理会社自身の賃貸不動産として、賃貸、管理、運営する方式です。

 

■不動産管理会社の種類と特徴

 

いずれの形態も、家賃等の収入を不動産所有者から切り離します。

不動産管理会社を活用して相続人等に移転させることを目的としています。

不動産管理会社が相続人等に対して給与等を支払うのです。

この効果が最も大きいのは不動産所有方式です。

ただし、不動産所有方式においては、不動産管理会社に賃貸不動産を取得するための資金が必要となります。

また、賃貸不動産の敷地について地代を支払わなければならないことになるのです。

 

■結び

 

不動産を運用して相続人の生計を立てる管理会社の仕組みは大きな財産となります。

個人で不動産を管理しているよりも不動産管理会社を経営しつつ管理するほうが相続税対策となることを紹介しました。

会社となると、複式簿記の形で出納管理を記載したりするなど手間はありますが、大家さんの修理費などを経費処理もできるというメリットもあります👼

かならずしも株式会社ではなく合同会社でも良いのかなと考えています。

そういったことも含めて、行政書士に相談頂ければと存じます😬

相続税対策 定期借地権の種類

行政書士のみつおです😃

 

子どもがいます😃

女の子と男の子です。

つい先日、男の子の誕生日がありました。

そこで思ったのが、おもちゃの値段についてです。

女の子のおもちゃは男の子のおもちゃに比べたら高くないでしょうか?😎

息子はトミカが好きですが、300円くらいです。

女の子用の変身ステッキ的なものは値が張りますよね。

 

同じように感じた方もいるかと思います😃

 

■定期借地権

 

更地に建物を建築することは相続税の納税対策となります。

それは、借地借家法が借り手の保護に重点がおかれている政策によるものでしたね。

一旦土地に借地権を設定すれば、立退き料を支払ったことは考慮されつつも、さまざまな要件を満たすことが必要でした。

借地権を設定したら、なかなかその土地を自分の都合がいいように使う状態に戻すのは難しいのです。

そのような背景から、流動性が下がり相続税評価額としても減額され、納税額が減額されます。

そういうとき、定期借地権という存在を紹介しました。

今回はその定期借地権のバリエーションを紹介します。



■一般定期借地権

 

 一般定期借地権は、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がない借地権をいいます。

ここで契約の更新と言っているのは、更新の請求および土地の使用の継続によるものを含んでいます。

借地借家法13条の規定による建物買取りの請求をしないことを定めています。

借地借家法では、土地を貸してその上に建物を建てたらその建物を時価で買い取らなければいけないという規定があります。

存続期間を50年以上として借地権を設定する場合にこのような一般借地権として設定することができます。

 

借地権を一般定期借地権とするという特約は、公正証書によるなど書面にしなければなりません。

契約は原則として、口約束でも成立します。

しかし、一般定期借地権は50年以上の借地権を対象としています。

それだけ年数がたつとどういう意思表示が合致しているのか曖昧にもなります。

そのため、書面による契約が必要とされます。

必ずしも公正証書(公証人が作成する書類)であることは必要がありません。

しかしながら、公正証書にしておくと公証役場で管理され、契約者に相続が発生しても検索が可能になるのでお勧めします。

 

■事業用定期借地権等

   

事業用定期借地権等は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とします。

居住用として使用している建物は除きます。

 

□存続期間が30年以上50年未満

存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合が対象です。

契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、借地借家法13条の規定による建物買取りの請求をしないことを定めることができる借地権です。

一般定期借地権と同様に、契約の更新と言っているのは、更新の請求および土地の使用の継続によるものを含んでいます。

繰り返しますが、建物買取りの請求をしないことを定めることができると書きました。

なので、建物買取りの請求をすることができる、とすることもできます。

一応念のため補足しておきます。



□存続期間が10年以上30年未満

 

存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合においては、借地借家法3条から8条まで、13条および18条の規定は適用しないとする借地権です。

建物買取りの請求はできません。

事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は公正証書によってしなければなりません。

厳密ですね。

 

借地借家法3条から8条まで、13条および18条というのは、こういう内容です。

第3条・・・借地権の存続期間

第4条・・・借地権の更新後の期間

第5条・・・借地契約の更新請求等

第6条・・・借地契約の更新拒絶の要件

第7条・・・建物の再築による借地権の期間の延長

第8条・・・借地契約の更新後の建物の滅失による解約等

第13条・・・建物買取請求権

第18条・・・借地契約の更新後の建物の再築の許可

 

■建物譲渡特約付借地権

 

建物譲渡特約付借地権は、その設定後30年以上を経過した日に、借地権を消滅させるため、借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定める借地権です。

契約の方式について、借地借家法は特に規定を設けてはいません。

借地借家法9条は、「借地権者に不利なものは、無効とする。」と規定しています。

それを明文で9条に関わらず、としているのが特徴ですね。

 

■結び

 

定期借地権のバリエーションについて紹介しました。

複雑ですが、長期間の土地の運用を考えればこういう選択肢もでてきます。

公正証書による契約をどのパターンでもおすすめしています。

ぜひ行政書士にご相談ください😀

 

相続税対策 定期借地権とは?

行政書士のみつおです😃

 

最近感銘を受けた本の紹介をします。

深見東州という人をご存じの方もいるかと思います。

実業家であり、音楽家であり、宗教家であり、安倍晋三内閣総理大臣などとも親交がある方です🙂

宗教家でありつつ、実業家として生業を営み会社経営を行うという変わった人物です。

そうした背景について、「聖と俗を区別して共存する」という神道ならではの特質だそうです😃

ここではその人物の紹介のみにとどめておきますが、読んで損はありません。

面白いので気になった方は読んで感想をお聞かせください。



 

■借地権について

 

前回までで不動産を用いた売却、取得または買換えによって相続税対策になるということについて確認していました。

このブログは行政書士が書いているのですが、相続についての話題では避けることができません。

そのため、相続に関係する税制も紹介しています。

細かなケースバイケースに応じた相談はぜひ税理士の先生にしていただけたらと思います。

 

さて、不動産を取得するなり、買換えをするなり、そういうときの注意点としては活用の効率性や流動性を考えるということが肝要であると説明してきました。

その背景としては借地借家法という法律があり、借り手の保護に重点が置かれている分流動性が下がることから評価額が減るという事実があります。

借地権の存続期間が満了する場合、借地権者(土地を借りている人)が契約の更新を請求したときは、建物がある場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。

土地の所有者が借地契約の更新を阻むためには、契約の更新に対して異議を述べなければなりません。

そしてこの異議は、単に立退料を支払えば済むというものではなく、それが正当な事由があるというときでなければ述べることができないとされています。

考慮しなければならないのは以下の点です。

・土地の所有者と土地を借りている人が土地の使用を必要とする事情
・借地に関する従前の経過
・土地の利用状況
・土地の所有者が土地の明渡しを条件として、または土地の明渡しと引き換えに、立退料の申し出をした場合はその申し出

 

つまり、ひとたび設定すると、この土地を再び利用することができるように借地権を消滅させることは難しいのです。

 

■定期借地権の活用について

 

上記のような普通の借地権とは異なり、定期借地権というのは更新がない借地契約です。

定期借地権には、一般定期借地権(借地借家法22条)、事業用定期借地権等(借地借家法23条)、建物譲渡特約付借地権(借地借家法24条)の3種類があります。

これらが、土地の所有者(地主や借地権設定者)にとっては、将来、この土地を再び自ら活用する方策を持ちつつ土地を貸し付けることができる手法です。

定期借地権を活用することにより、ひとたび借地権を設定するとこの土地を再び利用することができるように借地権を消滅させることが難しいという状況には陥らずにすみます。

契約において定められた期間についてのみ、借地関係を保持することができるのです。

加えて、建物の建設は借地権者が行うため、土地の所有者の事業リスクは限定される、ということができます。

 

このような特徴を持つ定期借地権ですが、期間の満了により土地の返還を受けることができるため、税務上は残存期間に応じて評価されることとなります。

この点が普通借地権とは異なります。

 

■結び

 

定期借地権という契約を結ぶことによって、借地関係は期間の満了で土地の返還を受けることができることについて説明をしました。

借地とすれば相続税対策になるが、しかし後々自分でその土地を活用したいという場合は選択するのも一つの方法です🤗

ここでは触れませんでしたが、後の記事でその3つの定期借地権の特徴に触れていきます。

相続税の納税対策の一助になれば幸いです😇

 

相続税概要:不動産を買い換える

行政書士のみつおです😀

 

そういえば最近ここの文章がコロナの話題が多かったですね。

私はコンビニのカップラーメンが好きですが、その中でも激辛の蒙古タンメンが好きです。

妻とたまに食べます😅

妻は付属の辛子は使わない派です。

私は辛子は使いますが、トッピングとしてチーズも使います。

納豆があればそれも入れるとなお美味しいですね。

キムチと納豆は合うという話です。

発酵食品同士の組み合わせは喧嘩しないのですね😁

ぜひ試してみていただければと思います😁

 

■不動産の取得と納税資金対策

 

前回までで、不動産の売却と取得が相続税の納税対策となるということについて紹介しています。

 

不動産を取得して有効活用を図る上では、借地および借家に関する法律の知識も念頭においておかなければならなりません。

それよりも重要なのが、不動産の流動性を高めておき、必要な場合には売却処分をすることができる状況にしておくという視点も持ち合わせておくということです。

 

借地借家法において借り手の保護に重点がおかれていることを背景として、不動産有効活用が図られていることが、不動産の流動性を阻害している場合もあります。

相続財産が不動産に偏重している場合、相続人における遺産分割の同意が得られにくかったり、相続税の納税において苦労したりということも考えられます。

不動産の有効活用を図り相続税評価額の減額をねらうばかりに相続人の苦労が増してしまったのでは本末転倒ですね。

このような視点から、借地関係や借家関係は、次世代に持ち越すことなく本人において解決を図るべき課題として、時機を見て解消しておくべき課題と見ることもできます。

借地関係や借家関係を解消させるためには、いわゆる立退料を必要とすることもあります。

立退料を次世代の負担とするのではなく、本人の資産から負担して精算しておくのも一つの方法です。

■不動産の買い換え

不動産を買い換えることも相続税対策となることがあります。

たとえば、事業用の土地から賃貸建物に買い換えることで、相続税評価額を引き下げることができ、相続税の課税対象額が減少することがあります。

 

賃貸建物は、「当該建物の固定資産評価額ー固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合」により評価されます。

建物の固定資産税評価額は、一般に、建築費の6割程度で評価されることが多いです。

また、単価の低い地域の土地から単価の高い地域の土地に買い換えることで、小規模宅地等の特例の評価減を大きく活用できることがあります。

つまり、小規模宅地等の特例は、適用を受けることができる上限の面積が決まっているため、土地の単価が高い方が有効に適用を受けることができるのです。

 

このような不動産の買い換えは、買い換えによって不動産の有効活用の効率性が高まったり、将来における流動性が高まったりするケースが望ましいといえるでしょう。

相続税対策をしたばかりに、不動産の保有が対策前よりも非効率にならないよう、買い換え資産の選定は、買い換え資産の収益性や流動性を慎重に見極めることが必要です。

 

■不動産の買い換えの注意点

 

ところで、不動産の買い換えについて、譲渡する不動産に値上がり益がある場合には、譲渡所得に対して所得税および住民税が課税されます。

一定の要件を満たす場合、特定の事業用資産の買換えの特例の適用を受けることにより、課税を繰り延べることができます。

この特例の適用を受けて取得した買い換え資産の取得価額は、実際の取得価額ではなく、課税の繰り延べを受けた金額に対応する分だけ減額されることになります。

つまり、建物などの減価償却資産を取得した場合には、毎年の減価償却費が少なくなります。

また、将来において買い換え資産を譲渡する場合には、課税所得の計算における取得日が少なくなるのです。

結果としては、毎年の所得税や譲渡時の譲渡所得に対する税負担は大きくなります。

課税の繰り延べは減免とは違うのです。

 

■結び

 

不動産の買い換えが相続税対策になることを紹介しました。

行政書士は税金の相談については相談に乗ることはできませんが、不動産活用でアイディアを出すことはできます。

ぜひ、ご相談いただければと思います😁

 

相続税概要:不動産を活用する

行政書士のみつおです😀

 

コロナの時代の夏休みは何をして過ごすでしょうか。

今年小学一年生になる女の子がいます。

入学式はしたものの、そのままコロナで休校でした😷

6月から学校が再開しています。

ですが、授業時間は足りていないのか、小学校一年生でも5時間目があります。

夏休みも10日くらいしかありません😅

そういうのっていうのは仕方がないことではあるのです。

しかし、夏が来て、夏休みの開放感があって、という日々を送ってきた私にとって、これから何がスタンダードとなるか興味深く思っています。

今まで不変だと思ってきたのがいともあっさり変わってしまう、そういう変化の時期なのかなと感じています😐

 

■不動産の活用について

 

以前、不動産を売却するタイミングによっては相続税が取得費として加算される、という話をしました。

相続税として納税した分、算出される譲渡益が相続税分引かれます。

結局のところそれに課税される所得税・住民税も少なくて済むのです。

 

このように売却することによっても不動産は納税資金対策になります。

他方で不動産は取得することによっても相続税対策となります。

 

今回は不動産を売却ではなく活用した納税資金対策とその注意点を紹介します。

なお、相続税の解説については一般的な解説にとどめます。

個別のケースに応じた詳細な税金についての相談は税理士の先生へしていただければと存じます。

 

更地において不動産の有効活用を図ることを考えてみましょう。

確かに、土地や建物の相続税評価額は軽減されます。

更地の上において貸家(貸家と土地は同一名義)を新築して賃貸すると、土地は貸家建付地として、建物は貸家として評価され、評価額がそれぞれ下がります。

 

貸家建付地の相続税評価額は「自用地とした場合の価額ー自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」によって評価されます。

貸家の相続税評価額は、「固定資産税評価額ー借家権の評価額×賃貸割合」です。

このように、更地に家を建てて人に貸すだけで相続税評価額は下がってくるのです。

 

■不動産の活用の注意点

 

本来、不動産有効活用は、相続税対策のためだけに行われるものではありません。

今後の人口減社会を念頭に考えると、不動産の有効活用が常に成功するとは限りません。

どのような用途の有効活用をどのような規模で実行するのか、以下の点を勘案して事業収支を慎重に検討することが必要となるでしょう。

・法的規制

・交通条件(立地)

・環境適正

・市場性

・競合状況

・将来性

 

借入金により賃貸不動産(賃貸アパートや賃貸マンションなど)を取得することがすぐさま相続税対策となるわけでないことも留意することが必要です。

確かに、借入金は相続税の計算において控除することができるのです。

しかし、借入金の分だけ現金も増加するため、借入することが相続税の軽減に直結するものではないのです。

借入金により、取得する建物が固定資産税評価額(一般に、建築費の60%程度)により評価され、さらに、その建物が貸家として評価されることにより相続税評価額は軽減されるのです。

つまり、借入金は、事業収支計画において許容される範囲内において活用されるべきなんですね。

相続税対策だからという理由で借入金比率を増大させることに合理性はあまり見出すことができません。

 

現物の不動産投資には諸経費が伴うことにも留意しなければなりません。

建物の建築には、様々な費用が発生します。

・設計料

・監理料

・不動産取得税

・登録免許税

・関係する専門家に対する報酬やその他の費用

 

建築後は、建物の維持および管理のためにも以下のような費用がかかります。

・火災保険料

・固定資産税

・都市計画税

・税務申告のための税理士報酬やその他の費用

 

このように不動産の活用のためには少なからぬ費用がかかり、実行すると簡単には後戻りできません。

 

■結び

 

賃貸不動産は年数の経過により劣化し競争力を落としていくことになります。

賃貸開始当初はまずまずの状況でも、年数の経過により収支が悪化することがあります。

 

今回は不動産を取得することのメリットと注意点について紹介しました。

相続税対策のみならず、不動産取得の難しさもありますね

税金については一般的な解説にとどめていますが、幅広く行政書士に相談していただければ現状の分析もできるのではないでしょうか。




 

相続税概要:不動産を売る

行政書士のみつおです😀

 

2歳になる男の子がいます🙂

彼は車が好きです。

誕生日にはトミカを送りました。

いろいろな角度から車を眺めています。

最近ラジコンの車を買いました。

私が子供の頃って、ラジコンって高級品だったように思うんですよ😕

それこそ、スネ夫くらいの家庭でしか買ってもらえないような。

それがトイザらスで1600円くらいで買えました。

私にとっても初めてのラジコンです☺️

今の時代の子どもは昔に比べて豊かだ、と思いましたね😀



 

■納税資金対策

 

相続税対策には、2つの問題があります。

まず、納税資金をどのように確保するかという問題です。

そして、相続税額をどのように抑えるかという問題です。

相続税額をどのように抑えるかの問題は、相続財産の評価額をどのように引き下げるか、相続財産をどのように減らすかの問題といってもいいでしょう。

 

納税資金対策は前者の問題です。

納税しなければならない相続税額が高額であったとしても、納税資金の確保ができていれば相続税は大きな障害とはなりません。

 

納税資金対策は、相続において承継される資産の中に相続税の納税にあてることができる現金などを用意しておくという側面があります。

また、相続人において相続税の納税資金にあてることができる現金などを用意しておくという側面もあります。

 

相続財産の中に不動産が含まれるケースは多々あります。

今回はその不動産を活用した納税資金対策を紹介します。

なお、税金については一般的な解説にとどめます。

詳細な税金についての相談は税理士の先生へしていただければと存じます。

 

■不動産の売却処分

 

相続において承継される資産の中に相続税の納税にあてることができる現金などを用意しておくという側面の話です。

相続人が所有している不動産を、相続の前に売却処分して換金することがあります。

 

相続税対策においては、相続財産の評価額を引き下げるために、不動産を購入して不動産の有効活用を図ることがけんとうされがちです。

しかし、納税資金を確保する観点からは、むしろ不動産を売却して換金することも検討されます。

 

相続開始前に不動産を売却処分して換金する場合と、相続開始後に不動産を売却処分して換金する場合とでは、税金の取り扱いが異なります。

 

□相続開始前に不動産を売却する場合

 

相続開始前に不動産を売却処分した場合、その不動産に値上がり益がある場合には、譲渡所得に対して所得税および住民税が課税されます。

所得税および住民税の課税について、土地建物などの譲渡所得は分離課税とされています。

譲渡した土地建物などの1月1日までの所有期間で税率は異なります。



譲渡した土地建物などの1月1日までの所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得(所得税15%・住民税5%)です。

5年以下の場合は、短期譲渡所得(所得税30%・住民税9%)と区分されます。

譲渡代金として手元に残った現金は、相続開始により相続財産となり、相続税の課税対象となります。

 

□相続開始後に不動産を売却する場合

 

上記に対して、相続開始後に不動産を売却処分した場合、まずは相続において相続税が課税されます。

その後、その不動産の処分に際して、値上がり益がある場合に、譲渡所得に対して所得税および住民税が課税されます。

 

しかし、相続や遺贈により財産を取得した人(相続税が課税されている人)はその所得税および住民税が軽減されることがあります。

相続や遺贈により取得した財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合、相続税額のうち一定の金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。

これを相続税額の取得費加算の特例といいます。

 

通常は、以下のような形です。

譲渡収入額ー(取得費+譲渡費用)

 

相続税額の取得費加算の特例を使うと、以下のようになります。

譲渡収入額ー(取得費(+売却資産に対応する相続税)+譲渡費用)

 

つまり、譲渡益が相続税分引かれるので、それに課税される所得税・住民税も少なくて済むのです。

 

■結び

 

納税資金対策として、不動産の売却処分をするケースについて着目しました。

売却を行うのを相続の前にするか後にするかでずいぶん違いますね。

こういう税法の決まりはあまり身近ではないのですが、相続税の納税対策として知っておくと役に立つでしょう😀