行政書士のみつおです😀
コロナの時代の夏休みは何をして過ごすでしょうか。
今年小学一年生になる女の子がいます。
入学式はしたものの、そのままコロナで休校でした😷
６月から学校が再開しています。
ですが、授業時間は足りていないのか、小学校一年生でも５時間目があります。
夏休みも１０日くらいしかありません😅
そういうのっていうのは仕方がないことではあるのです。
しかし、夏が来て、夏休みの開放感があって、という日々を送ってきた私にとって、これから何がスタンダードとなるか興味深く思っています。
今まで不変だと思ってきたのがいともあっさり変わってしまう、そういう変化の時期なのかなと感じています😐
■不動産の活用について
以前、不動産を売却するタイミングによっては相続税が取得費として加算される、という話をしました。
相続税として納税した分、算出される譲渡益が相続税分引かれます。
結局のところそれに課税される所得税・住民税も少なくて済むのです。
このように売却することによっても不動産は納税資金対策になります。
他方で不動産は取得することによっても相続税対策となります。
今回は不動産を売却ではなく活用した納税資金対策とその注意点を紹介します。
なお、相続税の解説については一般的な解説にとどめます。
個別のケースに応じた詳細な税金についての相談は税理士の先生へしていただければと存じます。
更地において不動産の有効活用を図ることを考えてみましょう。
確かに、土地や建物の相続税評価額は軽減されます。
更地の上において貸家（貸家と土地は同一名義）を新築して賃貸すると、土地は貸家建付地として、建物は貸家として評価され、評価額がそれぞれ下がります。
貸家建付地の相続税評価額は「自用地とした場合の価額ー自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」によって評価されます。
貸家の相続税評価額は、「固定資産税評価額ー借家権の評価額×賃貸割合」です。
このように、更地に家を建てて人に貸すだけで相続税評価額は下がってくるのです。
■不動産の活用の注意点
本来、不動産有効活用は、相続税対策のためだけに行われるものではありません。
今後の人口減社会を念頭に考えると、不動産の有効活用が常に成功するとは限りません。
どのような用途の有効活用をどのような規模で実行するのか、以下の点を勘案して事業収支を慎重に検討することが必要となるでしょう。
・法的規制
・交通条件（立地）
・環境適正
・市場性
・競合状況
・将来性
借入金により賃貸不動産（賃貸アパートや賃貸マンションなど）を取得することがすぐさま相続税対策となるわけでないことも留意することが必要です。
確かに、借入金は相続税の計算において控除することができるのです。
しかし、借入金の分だけ現金も増加するため、借入することが相続税の軽減に直結するものではないのです。
借入金により、取得する建物が固定資産税評価額（一般に、建築費の60%程度）により評価され、さらに、その建物が貸家として評価されることにより相続税評価額は軽減されるのです。
つまり、借入金は、事業収支計画において許容される範囲内において活用されるべきなんですね。
相続税対策だからという理由で借入金比率を増大させることに合理性はあまり見出すことができません。
現物の不動産投資には諸経費が伴うことにも留意しなければなりません。
建物の建築には、様々な費用が発生します。
・設計料
・監理料
・不動産取得税
・登録免許税
・関係する専門家に対する報酬やその他の費用
建築後は、建物の維持および管理のためにも以下のような費用がかかります。
・火災保険料
・固定資産税
・都市計画税
・税務申告のための税理士報酬やその他の費用
このように不動産の活用のためには少なからぬ費用がかかり、実行すると簡単には後戻りできません。
■結び
賃貸不動産は年数の経過により劣化し競争力を落としていくことになります。
賃貸開始当初はまずまずの状況でも、年数の経過により収支が悪化することがあります。
今回は不動産を取得することのメリットと注意点について紹介しました。
相続税対策のみならず、不動産取得の難しさもありますね
税金については一般的な解説にとどめていますが、幅広く行政書士に相談していただければ現状の分析もできるのではないでしょうか。
