行政書士のみつおです😀
そういえば最近ここの文章がコロナの話題が多かったですね。
私はコンビニのカップラーメンが好きですが、その中でも激辛の蒙古タンメンが好きです。
妻とたまに食べます😅
妻は付属の辛子は使わない派です。
私は辛子は使いますが、トッピングとしてチーズも使います。
納豆があればそれも入れるとなお美味しいですね。
キムチと納豆は合うという話です。
発酵食品同士の組み合わせは喧嘩しないのですね😁
ぜひ試してみていただければと思います😁
■不動産の取得と納税資金対策
前回までで、不動産の売却と取得が相続税の納税対策となるということについて紹介しています。
不動産を取得して有効活用を図る上では、借地および借家に関する法律の知識も念頭においておかなければならなりません。
それよりも重要なのが、不動産の流動性を高めておき、必要な場合には売却処分をすることができる状況にしておくという視点も持ち合わせておくということです。
借地借家法において借り手の保護に重点がおかれていることを背景として、不動産有効活用が図られていることが、不動産の流動性を阻害している場合もあります。
相続財産が不動産に偏重している場合、相続人における遺産分割の同意が得られにくかったり、相続税の納税において苦労したりということも考えられます。
不動産の有効活用を図り相続税評価額の減額をねらうばかりに相続人の苦労が増してしまったのでは本末転倒ですね。
このような視点から、借地関係や借家関係は、次世代に持ち越すことなく本人において解決を図るべき課題として、時機を見て解消しておくべき課題と見ることもできます。
借地関係や借家関係を解消させるためには、いわゆる立退料を必要とすることもあります。
立退料を次世代の負担とするのではなく、本人の資産から負担して精算しておくのも一つの方法です。
■不動産の買い換え
不動産を買い換えることも相続税対策となることがあります。
たとえば、事業用の土地から賃貸建物に買い換えることで、相続税評価額を引き下げることができ、相続税の課税対象額が減少することがあります。
賃貸建物は、「当該建物の固定資産評価額ー固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合」により評価されます。
建物の固定資産税評価額は、一般に、建築費の６割程度で評価されることが多いです。
また、単価の低い地域の土地から単価の高い地域の土地に買い換えることで、小規模宅地等の特例の評価減を大きく活用できることがあります。
つまり、小規模宅地等の特例は、適用を受けることができる上限の面積が決まっているため、土地の単価が高い方が有効に適用を受けることができるのです。
このような不動産の買い換えは、買い換えによって不動産の有効活用の効率性が高まったり、将来における流動性が高まったりするケースが望ましいといえるでしょう。
相続税対策をしたばかりに、不動産の保有が対策前よりも非効率にならないよう、買い換え資産の選定は、買い換え資産の収益性や流動性を慎重に見極めることが必要です。
■不動産の買い換えの注意点
ところで、不動産の買い換えについて、譲渡する不動産に値上がり益がある場合には、譲渡所得に対して所得税および住民税が課税されます。
一定の要件を満たす場合、特定の事業用資産の買換えの特例の適用を受けることにより、課税を繰り延べることができます。
この特例の適用を受けて取得した買い換え資産の取得価額は、実際の取得価額ではなく、課税の繰り延べを受けた金額に対応する分だけ減額されることになります。
つまり、建物などの減価償却資産を取得した場合には、毎年の減価償却費が少なくなります。
また、将来において買い換え資産を譲渡する場合には、課税所得の計算における取得日が少なくなるのです。
結果としては、毎年の所得税や譲渡時の譲渡所得に対する税負担は大きくなります。
課税の繰り延べは減免とは違うのです。
■結び
不動産の買い換えが相続税対策になることを紹介しました。
行政書士は税金の相談については相談に乗ることはできませんが、不動産活用でアイディアを出すことはできます。
ぜひ、ご相談いただければと思います😁
