行政書士のみつおです😃
２歳になる男の子がいます。
最近彼は2語文を話すようになりました。
「パパイナイナー」「ネエネイナイナー」「カカイナイナー」
そういう言葉ですね🤗
その独特なイントネーションがたまりません😄
この時期の言葉も面白いですよね。
■相続税対策と不動産管理
不動産を活用した相続税の納税対策について紹介しています。
更地に建物を建築することは相続税の納税対策となりましたね。
借地借家法が借り手の保護に重点がおかれている政策によるものでした。
流動性が下がる分、相続税評価額が減額されました。
その結果として、相続税が低くなっていたのです。
更地に建物を建築しアパートなどとして貸し出すなど不動産有効活用が成功した場合には、家賃等の収入により現金が増加します。
相続財産が増大することが考えられます。
これは相続税対策においては懸念事項ともなりうるのです。
家賃等の収入を相続人の収入とするために、土地を相続人に貸し渡して相続人において建物を取得して不動産有効活用を図るケースも考えられます。
たとえば、親の土地を子に貸し渡して子が建物を取得するケースなどです。
土地の貸し借りが使用貸借の場合です。
無償での貸借、またはそれに近い固定資産税相当額程度の地代での貸借をした場合も使用賃借とみられます。
このような場合は、土地の評価額は自用地の価額のまま軽減されないことになります。
そこで、相続・事業継承対策をあわせて考慮して、相続人が中心となる不動産時管理会社を設立することがあります。
家賃等の収入を不動産管理会社に移転させることにより、家賃等の収入を相続人等に移転させることを検討することができます。
これにより世代交代を図ることができると考えられています。
不動産管理会社には、形態により、以下の方法があります
・管理委託方式
・サブリース方式（一括賃貸借方式）
・不動産所有方式
■不動産管理会社の種類と特徴
□管理委託方式
管理委託方式は、不動産所有者と不動産管理会社との間で賃貸不動産の管理委託契約を締結します。
不動産管理会社は、管理や家賃徴収等の業務を担い、管理料を徴収する方式です。
□サブリース方式（一括賃貸借方式）
サブリース方式（一括賃貸借方式）は、不動産所有者と不動産管理会社との間で賃貸不動産の一括借上げ契約を締結します。
その上で、不動産管理会社が入居者と賃貸借契約を締結する方式です。
管理委託方式に比べて、不動産管理会社が空室リスクを負担する方式です。
□不動産所有方式
不動産所有方式は、まず不動産管理会社が不動産所有者から賃貸不動産を取得します。
そして不動産管理会社自身の賃貸不動産として、賃貸、管理、運営する方式です。
■不動産管理会社の種類と特徴
いずれの形態も、家賃等の収入を不動産所有者から切り離します。
不動産管理会社を活用して相続人等に移転させることを目的としています。
不動産管理会社が相続人等に対して給与等を支払うのです。
この効果が最も大きいのは不動産所有方式です。
ただし、不動産所有方式においては、不動産管理会社に賃貸不動産を取得するための資金が必要となります。
また、賃貸不動産の敷地について地代を支払わなければならないことになるのです。
■結び
不動産を運用して相続人の生計を立てる管理会社の仕組みは大きな財産となります。
個人で不動産を管理しているよりも不動産管理会社を経営しつつ管理するほうが相続税対策となることを紹介しました。
会社となると、複式簿記の形で出納管理を記載したりするなど手間はありますが、大家さんの修理費などを経費処理もできるというメリットもあります👼
かならずしも株式会社ではなく合同会社でも良いのかなと考えています。
そういったことも含めて、行政書士に相談頂ければと存じます😬
